Nedostatak pravne zaštite za kupce koji investiraju u nekretninu u izgradnji može dovesti do potpunog gubitka sredstava ako investitor nestane
Kupovina stana u izgradnji u Srbiji nosi značajan pravni i finansijski rizik za kupce, naročito u slučajevima kada investitor prestane da postoji ili obustavi projekat, pokazuju aktuelne pravne analize. Prema važećim propisima, kupac koji uplati sredstva za stan koji se tek gradi, a investitor kasnije nestane sa tržišta ili bankrotira, ostaje bez bilo kakve pravne ili materijalne zaštite, odnosno bez mogućnosti povrata uloženog novca.
U praksi, ugovori o kupoprodaji stanova u izgradnji često ne obezbeđuju instrumente zaštite, poput bankarske garancije ili fiducijarnog prava na nepokretnosti, što kupca izlaže potpunom riziku. U situaciji kada investitor nestane, postupak povraćaja novca zavisi od stečajnog postupka investitora, u kojem je kupac u rangu običnog poverioca, bez prioriteta ili posebnih prava na imovinu firme. Pravna tumačenja ukazuju da se kupci u ovom slučaju smatraju „nesavesnim“ jer su sredstva uplaćivali bez adekvatne garancije i pre upisa hipoteke u katastar.
Analize navode da je ovakva praksa posledica nedovoljno preciznih zakonskih rešenja i slabog nadzora nad primenom Zakona o prometu nepokretnosti, kao i nedostatka obaveze investitora da bankarskom garancijom ili osiguranjem zaštite uplate kupaca. U poređenju sa nekim evropskim tržištima gde su ovakve garancije obavezne, domaći kupci su znatno manje zaštićeni.
U stručnim krugovima ističe se da su kupci koji se odluče na kupovinu stana u izgradnji, a ne insistiraju na garancijama ili uplati kroz escrow račun, izloženi ozbiljnom riziku. U slučaju nestanka investitora, sudovi po pravilu presuđuju u korist stečajne mase, dok kupci ostaju bez prava na regres ili povraćaj sredstava.
Pravna rešenja i preporuke stručnjaka ukazuju da je jedina sigurna opcija za kupce insistiranje na bankarskoj garanciji, osiguranju depozita ili upisu hipoteke na stan u izgradnji. Bez ovih instrumenata, nema pravnog osnova za povraćaj novca ukoliko investitor nestane, što kupce svrstava među najrizičniju kategoriju na tržištu nepokretnosti.
Ovakva situacija na tržištu nekretnina dodatno komplikuje položaj građana koji štede godinama za stan i odlučuju se na kupovinu pre završetka izgradnje, očekujući nižu cenu. Stručnjaci savetuju detaljnu proveru investitora i insistiranje na pravnim instrumentima zaštite pre uplate bilo kakvih sredstava, jer u suprotnom postoji realna opasnost od potpunog gubitka investicije.