Kupovina stana za izdavanje mnogima deluje kao jedna od najsigurnijih investicija, ali jednostavna računica između cene nekretnine i mesečne kirije često ne pokazuje koliko vlasnik zaista zarađuje.
Nekretnine imaju nekoliko osobina zbog kojih su tradicionalno privlačne investitorima. Stan je fizička imovina, može donositi redovan prihod od zakupnine, a njegova tržišna vrednost tokom vremena može rasti. Ipak, kupovina stana za izdavanje predstavlja investiciju kao i svaka druga. Zato bi pre odluke trebalo izračunati očekivani prinos, troškove i period povrata uloženog kapitala.
Uzmimo jednostavan primer. Stan je kupljen za 100.000 evra i može da se izda za 500 evra mesečno. Ako je izdat svih 12 meseci, vlasnik će tokom godine naplatiti 6.000 evra. Na prvi pogled, računica izgleda veoma jednostavno.
Kada 100.000 podelimo sa 6.000, dobijamo približno 16,7 godina. To znači da bi se kupoprodajna cena stana kroz bruto kiriju vratila za nešto manje od 17 godina. Bruto godišnji prinos u ovom primeru iznosi šest odsto. Međutim, stvarna računica tu tek počinje.
Kirija od 500 evra ne znači da vam godišnje ostaje 6.000
Vlasnik stana gotovo nikada ne zadržava kompletnu godišnju zakupninu, jer posedovanje i izdavanje nekretnine stvaraju dodatne troškove. Potrebno je računati poreze i druge obaveze prema važećim propisima, održavanje, popravke, osiguranje kada postoji, zamenu nameštaja i uređaja, kao i moguće troškove posredovanja. Tačan iznos zavisi od države, grada, ugovora i same nekretnine.
Tu je i rizik praznog hoda. Ako između dva zakupca stan ostane prazan samo jedan mesec, godišnji prihod u našem primeru pada sa 6.000 na 5.500 evra. Dva prazna meseca smanjila bi ga na 5.000 evra, i to pre ostalih troškova.
Pretpostavimo, samo radi ilustracije, da vlasniku nakon svih redovnih troškova i perioda bez zakupca prosečno ostane 4.500 evra godišnje. Period jednostavnog povrata tada više nije 16,7 godina. Za povrat početnih 100.000 evra bilo bi potrebno oko 22 godine.
Računica može biti još nepovoljnija ako stan zahteva ozbiljnije renoviranje. Kupac koji nekretninu plati 100.000 evra, a zatim uloži još 10.000 u renoviranje i opremanje, zapravo nije investirao 100.000 već najmanje 110.000 evra. U račun treba uključiti i troškove same kupovine. Tek tada se dobija realnija slika uloženog kapitala.
Ipak, postoji još jedan izvor zarade koji menja celu računicu
Prihod od kirije nije jedini razlog zbog kojeg ljudi ulažu u nekretnine. Drugi potencijalni izvor prinosa jeste promena tržišne vrednosti samog stana. Ako nekretnina kupljena za 100.000 evra jednog dana vredi 130.000, vlasnik je ostvario rast vrednosti imovine od 30.000 evra, barem na papiru dok stan ne proda.
Ali rast cena nije zagarantovan. Nekretnina može stagnirati, a u nepovoljnim tržišnim okolnostima njena vrednost može i pasti. Mnogo zavisi od lokacije, demografskih kretanja, kamatnih stopa, ponude novih stanova, infrastrukture i opšteg stanja ekonomije.
Važna je i visina zakupnine. Ako stan od 100.000 evra umesto za 500 može stabilno da se izdaje za 700 evra, bruto godišnji prihod raste na 8.400 evra. Bruto prinos tada iznosi 8,4 odsto, a jednostavan period povrata kupoprodajne cene pada na nešto manje od 12 godina. Troškovi bi, naravno, ponovo produžili stvarni period povrata.
Zbog toga investitori često koriste odnos godišnje zakupnine i ukupne vrednosti investicije kao prvi filter prilikom procene nekretnine. Sam podatak da je stan „na dobroj lokaciji“ nije dovoljan. Dve nekretnine iste cene mogu imati potpuno različitu investicionu vrednost ako se jedna izdaje za 400, a druga za 700 evra.
Posebnu računicu ima kupovina na kredit. Tada prihod od zakupnine treba uporediti sa ratom, kamatom i drugim troškovima finansiranja. Kirija od 500 evra ne znači mnogo ako vlasnik istovremeno ima visoku mesečnu ratu kredita. Sa druge strane, korišćenje pozajmljenog kapitala može promeniti prinos na sopstveni uloženi novac, ali povećava finansijski rizik.
Stan od 100.000 evra koji donosi 500 evra mesečno zato se ne „otplati“ automatski za 16 ili 17 godina. To je samo najjednostavnija bruto računica. Kada se uračunaju prazni meseci, održavanje, porezi i početni troškovi, period može biti znatno duži.
Pravo pitanje zato nije samo koliko stan košta i kolika je kirija. Potrebno je utvrditi koliko novca vlasniku zaista ostaje na kraju godine. Upravo taj broj pokazuje da li je nekretnina dobra investicija ili samo skupa imovina koja na prvi pogled deluje profitabilno.